Арендаторы требуют скидок от торговых центров

Затянувшийся коронакризис выводит арендаторов и собственников торгцентров на новый раунд переговоров: от модели ситуативных скидок они пытаются перейти к пересмотру условий на долгий срок. Ритейлерам, чьи обороты сократились в среднем на 25%, это позволит вернуться к планированию развития на длительные сроки. Операторы торгцентров уже почти смирились, что на фоне кризиса ставки фактически могут опуститься на 15–20 проц, но все еще надеются избежать этого. Об этом пишет "Коммерсант".

Средний показатель доходности сетевого ритейлера по итогам 2020 года составил около 3 проц, сократившись вдвое за десять лет: в ближайшей перспективе это приведет к снижению уровня арендных ставок, выдерживать прежний уровень нагрузки у сетей уже не получается. Такой тезис в своем исследовании приводит Knight Frank.

Другие участники рынка затруднились привести средний показатель, но подтвердили общий тренд. Старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Анна Манькова отмечает, что в Москве обороты арендаторов торгцентров сократились в среднем на 25 проц. Замдиректора отдела разработки концепций торгцентров CBRE Николай Смирнов оценивает среднее падение товарооборота на 20–30 проц. Госпожа Манькова уже говорит о глобальном снижении арендных ставок в объектах на 10–25 проц.

Управляющий партнер ITD Инесса Самохвалова отмечает, что сейчас полную докризисную стоимость аренды платят только 20–25 проц арендаторов, все остальные получили скидки.

Рентабельность бизнеса сокращается и арендная нагрузка сейчас ей не соответствует

«Весь прошлый год речь шла о краткосрочных дисконтах, сейчас мы стремимся договариваться о квартальных, но многие арендаторы с краткосрочными договорами шантажируют нас отказом их продлять и получают долгосрочные преференции»,— рассказывает она. Эксперт ожидает, что в итоге средние арендные ставки в этом году будут в среднем на 30 проц ниже уровня 2019 года.

Управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов объясняет динамику эффектом накопившихся на московском рынке высоких арендных ставок: их уровень фактически на 40–50 проц превышает реалистичные значения. Эксперт связывает это с активным развитием торговых сетей в последние несколько лет: «Им было легко получить средства от инвесторов и банковские кредиты. Это привело к тому, что многие магазины открывались в рамках эксперимента или чтобы локацию не занял конкурент,— сейчас такие точки закономерно показывают негативные результаты».

Господин Ванчугов полагает, что реальные арендные ставки для ритейлеров в этом году сократятся на 15–20 проц.

«Но на прямое снижение цен большинство собственников идти психологически не готовы, поэтому речь пойдет скорее о скрытых инструментах»,— добавляет он. К числу последних традиционно относятся легкие условия выхода из договора для арендатора, non-compete agreement (собственник не сдает площади в объекте прямым конкурентам), отказ от различных санкций и штрафов.

Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров отмечает, что кризисные тенденции оказались долгосрочными: резкого восстановления трафика и выручки магазинов не происходит. По оценкам Watcom, в торгцентрах Москвы shopping index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) действительно в январе оказался на 24,8 проц, чем год назад. Относительно декабря значение сократилось на 13,8 проц. На этом фоне, по мнению эксперта, ритейлеры заинтересованы в уходе от модели краткосрочных арендных скидок в пользу их пересогласования на длительный срок. «Это даст компании возможность прогнозировать собственные расходы и планировать развитие»,— рассуждает господин Бурмистров. Он считает адекватным снижением ставок аренды в среднем на 10 проц.

В OR Group (ранее ГК «Обувь России») соглашаются, что рентабельность бизнеса сокращается и арендная нагрузка сейчас ей не соответствует. Представитель компании добавляет, что основными аргументами в переговорах с торгцентрами сейчас выступают снижение трафика объектов и падение доходов населения.

Фото: LPP

Источник: "Коммерсант"