В Киеве наблюдается нехватка районных ТЦ

По данным JLL, на конец 2015 года объем рынка качественной торговой недвижимости Киева составляет 799,2 тыс. кв. м, что соответствует 29 торговым центрам. Под определение качественных попадают ТЦ площадью свыше 5 тыс. кв. м, обладающие сформированной концепцией от этапа проектирования до настоящего момента и занятые преимущественно сетевыми арендаторами. По масштабу и зоне охвата торговые центры можно разделить на следующие основные типы: районный – 3-15 тыс. кв. м, окружной – 15-35 тыс. кв. м, региональный – 35-70 тыс. кв. м и суперрегиональный – более 70 тыс. кв. м.

«На текущий момент абсолютное большинство торговых центров Киева (12 объектов, 257,8 тыс. кв. м) относятся к окружному типу. При этом из расчета совокупной площади объектов лидируют региональные комплексы (7 объектов, 371,6 тыс. кв. м), которые представляют собой наиболее распространенный формат ТЦ в Киеве – на него приходится 46 проц от общего предложения. К окружному формату относится 32 проц площадей, к суперрегиональным и районным объектам – 9 проц и 7 проц соответственно», - комментирует Марьяна Супчан, аналитик отдела исследований компании JLL (Украина).

Для сравнения: на более обеспеченных с точки зрения предложения, но сопоставимых по размеру потребительских рынках городов Восточной Европы (Варшава, Прага, Санкт-Петербург) на суперрегиональные торговые центры в среднем приходится 20 проц предложения, на региональные и окружные ТЦ – 34 проц и 31 проц соответственно, на районный формат – 14 проу.

В среднем обеспеченность киевлян торговыми центрами составляет около 276 кв. м на 1 тыс. жителей. По данному показателю Киев существенно уступает большинству столичных городов Восточной Европы, так же как и крупнейшим городам России. Самый высокий показатель насыщенности торговыми площадями в Киеве зафиксирован экспертами JLL в Голосеевском районе, где на 1 тыс. жителей приходится 737 кв. м, что обусловлено низкой плотностью населения (около 16 человек на 1 га при среднем по городе показателе в 34 человека на 1 га) и наличием единственного на сегодня в городе суперрегионального ТЦ. Наименее насыщенными районами остаются Дарницкий и Святошинский с показателем около 125 кв. м на 1 тыс. жителей, а в Подольском районе качественных торговых центров пока не представлено.

При этом распределение торговых центров различного масштаба между районами города существенно отличается. «Так в Голосеевском и Шевченковском районах на настоящий момент превалируют торговые центры окружного формата, тогда как в Оболонском и Печерском – регионального. В случае реализации заявленных планов структура предложения торговых центров по масштабу к концу 2016 года существенно изменится, особенно с точки зрения суперрегиональных объектов, доля которых вырастет с текущих 9 проц до 39 проц. При этом новых торговых центров районного масштаба, несмотря на очевидный недостаток таких объектов в городе, на ближайший год не заявлено», - говорит Анна Чуботина, руководитель отдела торговых площадей компании JLL (Украина).

Учитывая структуру распределения торговых центров, которая сложится к концу 2016 года в случае реализации заявленных объектов, можно сделать следующие ключевые выводы: произойдет насыщение Правого берега суперрегиональными торговыми центрами. Несмотря на отсутствие объектов такого формата в Печерском, Шевченковском и Соломенском районах, частично спрос на них будет удовлетворяться теми торговыми центрами, которые ожидаются в смежных районах (Голосеевский, Подольский и Святошинский). В то же время потребность в суперрегиональных торговых центрах на Левом берегу (Дарницкий, Деснянский и Днепровский районы) останется крайне высокой. Кроме того, недостаток объектов регионального масштаба будет сохраняться в Голосеевском, Подольском, Шевченковском и Дарницком районах. Несмотря на высокую будущую обеспеченность Голосеевского района суперрегиональными торговыми комплексами, потребность в региональных объектах сохраняется, так как большая протяженность района и расположение крупнейших комплексов на его границе определяют недостаточную насыщенность части района с точки зрения объектов регионального масштаба. Святошинский и Печерский районы наименее насыщены торговыми центрами окружного масштаба – в них такие комплексы пока не представлены. Кроме того, таких ТЦ недостаточно и в Оболонском районе, где при большом объеме торговой недвижимости в целом на 1 000 жителей приходится лишь 55 кв. м окружных торговых центров; с учетом высокой плотности населения в отдельных микрорайонах Деснянского и Святошинского районах (таких как Троещина, Воскресенка, Никольская и Южная Борщаговки, Академгородок, Беличи и другие) очевидна необходимость увеличения их обеспеченности районными торговыми центрами. Качественные объекты районного масштаба в целом слабо представлены на рынке Киева.

Приведенные данные не означают, что необходимо прямо сейчас начинать строительство соответствующих торговых центров в том или ином районе. «Однако можно предположить, что после стабилизации макроэкономической ситуации, выхода экономики из рецессии и начала роста доходов населения именно в этих районах наиболее высока вероятность появления торговых центров соответствующего масштаба. Финальное же решение о целесообразности строительства торгового центра должно приниматься девелопером с учетом непосредственного окружения потенциальной площадки, размеров торговой зоны, транспортных и визуальных характеристик участка, уровня конкуренции и целевой аудитории», - резюмирует Марьяна Супчан.